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商法典
第一卷
经营商业企业之一般规则
第一编
商业企业主、商业企业及商行为
第一章
一般规定
第一条
（商业企业主）
商业企业主为：
ａ）以自己名义，自行或透过第三人经营商业企业之一切自然人或法人；
ｂ）公司。
第二条
（商业企业）
一、商业企业系指以持续及营利交易为生产目的而从事经济活动之生产要素之组织，尤其从事以下活动：
ａ）生产产品或提供服务之产业活动；
ｂ）产品流通之中介活动；
ｃ）运送活动；
ｄ）银行及保险活动；
ｅ）上指活动之辅助活动。
二、从事不能与活动主体分开之经济活动之生产要素之组织，不视为商业企业。
第三条
（商行为）
一、商行为系指：
ａ）法律视乎商业企业之需要而特别规范之行为，尤其本法典所规范之行为，以及类似行为；
ｂ）因经营商业企业而作出之行为。
二、商业企业主所作之行为，视为因经营企业而作出之行为，但该等行为及作出行为之情况显示出有关行为并非因经营企业而作出者除外。
第四条
（补充法律）
本法典未规定之情况，由本法典中适用于类似情况之规定规范；如无该等规定，则由《民法典》中与商法之原则不相抵触之规定规范。
第四 - A条*
（书面方式）
即使纸张载体或签名按专有法例的规定由电子文件及电子签名替代，亦视为已符合或遵守本法典第一卷及第二卷就任何行为的书面方式、文书或署名文件方面订定的要求或规定。
* 附加 - 请查阅：第16/2009号法律
第二章
商事能力
第五条
（商业企业主资格）
具有民事能力之居民或非居民自然人及章程所定之住所设于本地区或本地区以外之法人，均得成为商业企业主，但不影响特别规定之适用。
第六条
（经营商业企业之禁止）
无行为能力人不得自行经营商业企业，即使仅以其可自由处分之财产经营亦然。
第七条
（无行为能力之商业企业主）
如法定代理人根据民法规定获法院许可为无行为能力人取得商业企业，或继续经营无行为能力人透过继承或赠与取得之商业企业，则无行为能力人视为商业企业主。
第八条
（无行为能力人之商业企业之经营）
一、属上条规定之情况，如无行为能力人为未成年人或禁治产人，而法院无指定具有特别资格之人，则其商业企业由法定代理人经营。
二、如无行为能力人为准禁治产人，而法院无特别规定，则商业企业由其本人经营；但影响到企业之存续及稳定状况之行为，须由准禁治产人在保佐人辅助下作出。
第三章
经营商业企业之障碍及抵触
第九条
（商业企业主之限制）
下列者不得成为商业企业主：
ａ）不以物质上之利益为目的之法人；
ｂ）法律禁止从事与经营商业企业有关之职业之人。
第十条
（澳门特别行政区的身分）
一、澳门特别行政区经营商业企业，并不因此而取得商业企业主的身分，但于经营商业企业时，仍须遵守本法典的规定。*
二、上款之规定适用于上条ａ项所指实体。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第四章
已婚商业企业主之正当性
第十一条
（商业企业主之权力）
采用共有财产制之已婚商业企业主，得无须配偶同意作出下列行为：
ａ）在其业务之正常经营范围内，转让构成商业企业之财产及在该等财产上设定负担；
ｂ）对作为商业企业业务之经营成果之财产，不论其性质为何，设定负担及作出处分。
第五章
商业企业主之义务
第十二条
（商业企业主之特别义务）
商业企业主之特别义务为：
ａ）采用一商业名称；
ｂ）作出商业记帐；
ｃ）就须登记之行为作商业登记；
ｄ）提交帐目。
第十三条
（小企业主）
一、小企业主并无上条ａ项至ｃ项所指义务，但不影响下款之规定之适用。
二、依据总督之训令，小企业主得完全或部分遵守上款所指之任一义务。
三、小企业主资格之界定，须按总督以批示订定之标准为之。
第二编
商业名称
第一章
一般规定
第十四条
（商业名称之强制使用）
一、商业企业主在经营企业时须以商用名称作为其称谓，该名称即为商业名称；商业企业主应在与其企业有关之文件上以该商用名称签名。
二、商业企业主得以其商业名称在法院起诉及被起诉。
第十五条
（真实原则）
一、组成商业名称所使用之要素应当真实，且不应使人对其权利人之认别数据、性质及业务产生误解。
二、组成商业名称时不得使用下列者：
ａ）使人联想到并非商业名称权利人所从事或拟从事之业务之特征要素，即使该商业名称系由想象之名称、缩写或复合名称组成；
ｂ）使人对企业主之法律性质产生误解之用语，尤其是自然人使用使人认为其为法人之名称，或营利法人使用通常作为公共机构或非营利社团名称之用语。
第十六条
（新颖原则）
一、商业名称应不同于其它已登记之商业名称，且不得与之产生混淆或引起误解。
二、判断商业名称是否有别于其它已登记的商业名称，又或会否与此等名称相混淆或引起误认时，应考虑商业企业主的类别，以及其从事的业务与其它已登记商业名称的商业企业主所从事的业务的相似程度。*
三、常用词、地名及任何表示地理来源之词，均不属专用。
四、如欲将已登记之识别标志纳入商业名称内，则须证明有使用此等标志之正当性。
五、办理属同一行业的商业名称的登记时，容许将已登记的识别标志纳入商业名称内，但仅以获得该等识别标志的登记的权利人许可者为限。*
六、在作出第二款所指判断时，亦应考虑是否存在相似之场所名称、标志或商标，以至使人误解何人拥有该等识别标记。*
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第十七条
（中文及葡文的强制使用）
一、商业名称必须以一种或两种正式语文书写；属后者之情况，尚得加上英文名称。
二、如商业名称有以多于一种语文书写的文本，且由表述所从事的商业活动的用语组成，则各文本中表述有关商业活动的用语应基本对应。*
三、第一款之规定不适用于使用不属正式语文之词之情况，如该词：
ａ）为已登记之商业名称之组成部分；
ｂ）为正式语文无法适当表达之惯用词，或为普遍使用之词；
ｃ）完全或部分为股东之姓名或商业名称；
ｄ）为按照有关法律之规定属正当使用之商标；
ｅ）由按本条之规定允许使用之语文之词或词之部分合并组成，而此等词直接与所从事或将从事之业务有关，或取自股东之商业名称之其它要素或股东之姓名；
ｆ）旨在便利于拓展所从事或将从事之业务所投向之巿场。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第十八条
（其它要件）
一、商业名称不得违背公共道德及善良风俗。
二、商业名称须尊重因历史、科学、机构、文化方面之原因或其它值得考虑之原因而其名称或意义应予保护之本地区徽号、人士、时期或机构。
三、商业名称中不得使用任何表示特点或优点而贬抑他人之词语。
第十九条
（在本地区以外登记之商业名称）
在本地区以外登记之商业名称，必须在具有原登记地之登记证明，且该商业名称与在澳门已登记之商业名称不会产生混淆之情况下，方可登记。
第二十条
（商业名称之专用）
一、商业名称之专用权于采用该名称之人在有权限之登记局登记后即成立。
二、上款之规定不妨碍可根据本法典之规定宣告商业名称之无效、撤销及失效。
第二十一条
（商业名称之违法使用）
如商业名称被违法使用，利害关系人有权要求禁止使用及要求赔偿所造成之损害，并得提起倘有之刑事诉讼。
第二章
特别规定
第二十二条
（商业企业主之商业名称之组成）
一、商业企业主之商业名称得由下列要素组成：
ａ）其民事姓名，视乎正确认别其身分之需要而使用全名或简名，且得在姓名后加上外号；
ｂ）一个、若干或全体股东或社员之姓名或商业名称；
ｃ）想象之名称；
ｄ）关于所从事或将从事之商业活动之用语；
ｅ）以上各项所指要素之组合。
二、自然人商业企业主之商业名称纯粹按上款ａ项之规定组成时，如发现拟登记之商业名称与另一已登记之商业名称相同，则拟登记新商业名称之企业主应以下列一个或多个方式组成商业名称：
ａ）如商业名称为全名，则使用简名；
ｂ）如商业名称为简名，则在简名后加上或删除其中一个名或姓；
ｃ）在商业名称后加上想象之名称或表示所从事或将从事之商业活动之用语。
第二十三条*
（自然人商业企业主之商业名称）
自然人商业企业主之商业名称，得加上“个人企业主”，而以葡文书写时，得加上“Empresário Individual”或词首字母“E.I.”。
* 已更改 - 请查阅：第6/2000号法律
第二十四条
（无限公司之商业名称）
一、无限公司之商业名称，应加上“无限公司”，而以葡文书写时，加上“Sociedade em Nome Colectivo”或词首字母“S.N.C.”。
二、并非无限公司股东而允许其姓名或商业名称在该公司之商业名称内出现者，须与股东对公司债务负连带责任。
第二十五条
（两合公司之商业名称）
一、一般两合公司之商业名称，应加上“两合公司”，而以葡文书写时，加上“Sociedade em Comandita”或词首字母“S.C.”；股份两合公司之商业名称，应加上“股份两合公司”，而以葡文书写时，加上“Sociedade em Comandita por Acções”或词首字母“S.C.A.”。
二、并非两合公司之无限责任股东而允许其姓名或商业名称在该公司之商业名称内出现者，须与无限责任股东对公司债务负连带责任。
第二十六条
（有限公司之商业名称）
有限公司之商业名称，应加上“有限公司”，而以葡文书写时，加上“Limitada”或缩写“Lda.”。
第二十七条
（一人有限公司之商业名称）
一人有限公司之商业名称，应加上“一人有限公司”，而以葡文书写时，加上“Sociedade Unipessoal Limitada”或“Sociedade Unipessoal Lda.”。
第二十八条
（股份有限公司之商业名称）
股份有限公司之商业名称，应加上“股份有限公司”，而以葡文书写时，加上“Sociedade Anónima”或词首字母“S.A.”。
第二十九条
（经济利益集团之商业名称）
经济利益集团之商业名称，应加上“经济利益集团”，而以葡文书写时，加上“Agrupamento de Interesse Económico”或词首字母“A.I.E.”。
第三十条
（其它法人商业企业主之商业名称）
并非公司或经济利益集团之法人商业企业主之商业名称，应加上所属法人种类之认别数据。
第三十一条
（商业名称之移转）
一、透过生前行为或死因行为取得商业企业者，如获许可使用商业企业之商业名称，则不论在商业名称内是否加上已继受该企业之词语，均得以该商业名称继续经营。
二、上款所指许可由转让人作出；在死因移转之情况下，如被继承人就许可一事未以书面作出安排，则不论移转予第三人或继承人，均由继承人之多数决定有关许可。
三、股东或社员之姓名或商业名称在法人商业企业主之商业名称内出现时，如移转商业名称，则无须该股东或社员同意，但在设立文件中另有约定者除外。
四、属上款之情况，股东或社员自移转行为登记及公布时起不再承担移转后之企业因经营而发生之债务。
五、自他人取得暂时经营商业企业之权利者，得无需商业企业所有人之许可使用其商业名称。
六、商业名称之移转，仅于其所属之商业企业一并移转时方得为之，且必须登记。
第三十二条
（股东或社员之退出或死亡）
一、股东或社员之姓名或商业名称在法人商业企业主之商业名称内出现时，如该股东或社员退出或死亡，则无须更改商业名称，但在设立文件中另有约定者除外。
二、上款规定之情况，适用上条第四款之规定。
第三章
商业名称之取消
第三十三条
（商业名称之无效）
一、商业名称之组成违反第十五条、第十七条或第十八条之规定者，无效。
二、商业名称之无效仅得由法院作出判决宣告。
三、商业名称无效之宣告应予以登记及公布。
第三十四条
（商业名称之撤销）
一、如商业名称之组成侵犯第三人之权利，得予以撤销。
二、商业名称之撤销应于批准登记之日起三年内，于利害关系人提起之司法诉讼中为之。
三、撤销恶意登记之商业名称之请求权不受时效限制。
四、商业名称之撤销，适用上条第三款之规定。
第三十五条
（商业名称之失效）
对商业名称之权利因下列原因失效：
ａ）企业倒闭及清算；
ｂ）法人解散及清算；
ｃ）三年不使用。
第三十六条
（商业名称失效宣告）
一、商业名称失效，系应利害关系人之申请由有权限之登记局宣告。
二、须于一个月内将失效请求通知登记之权利人以便其作出答辩。
三、登记局应于上指期限结束后十五日内作出决定。
四、对于失效宣告，得向法院提出上诉。
五、对商业名称之权利失效之宣告须依职权予以登记，并应公布。
第三十七条
（商业名称之放弃）
一、权利人得放弃其商业名称，但须向有权限之登记局作出明示声明。
二、放弃商业名称之声明须以书面作出，权利人之签名须当场认定。
第三编
商业记帐
第一章
一般规定
第三十八条*
（商业记帐的强制性）
商业企业主须备有按法律规定编制的、适合企业本身的、使人能知悉其各项交易的商业记帐，以及须备有与其财务状况及业绩有关的资料。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第三十九条*
（必备簿册）
一、商业企业主必须设置资产负债簿册及法律规定的其它簿册。**
二、法人商业企业主尚应设置议事录簿册。**
三、上指各簿册得以活页组成。
四、活页应由经理或行政管理机关成员中经适当许可之任一人或秘书，在每页上顺序编号及简签，并写上启用语及终结语。
五、商业企业主之簿册之数目、种类及处理方式，完全由商业企业主决定，但不影响以上数款及特别规定之适用。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
** 已更改 - 请查阅：第6/2000号法律
第四十条
（强制性认证）
一、商业企业主之必备簿册之认证属强制性。
二、已记帐簿册之认证，得透过在启用语上注明已认证此种方式为之。
三、已记帐簿册及活页簿册之认证应于营业年度结束后三个月内为之。
第四十一条*
（必备簿册的认证）
一、商业企业主各簿册，应由经理或行政管理机关成员中经适当许可之任一人、秘书，又或公证员或有权限之登记局认证。
二、认证包括签署启用语及终结语、在各簿册之最后一页注明簿册页数，以及在每页上编号及简签。
三、每页上之简签得以盖章为之。
四、如认证系由公证员或有权限之登记局作出，以上两款所指签署及简签得由有权限签署证明之工作人员为之。
五、公证员及有权限之登记局应设置有关认证簿册。
六、商业企业主的电子簿册的认证，必须采用由补充法规订定的、能确保簿册所载数据不可能被更改的程序进行。**
* 已更改 - 请查阅：第6/2000号法律
** 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第二章
记帐方式
第四十二条*
（资产负债簿册的记帐）
资产负债簿册应以商业企业的期初明细资产负债表开首，并用于载录商业企业主依法须编制的资产负债表。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第四十三条*
（日记帐簿册之记帐）
一、在日记帐簿册内应按日登记与企业业务有关之各项交易。
二、企业只要将各项交易数据按业务性质载于其它辅助簿册或纪录中，即得将不超过一个月之期间内之各项交易总数一并记帐。
* 已废止 - 请查阅：第16/2009号法律
第四十四条
（法人商业企业主之议事录簿册）
法人商业企业主之议事录簿册及活页系用于制作股东会议或社员会议、行政管理机关成员会议及监事机关会议之纪录，每一会议纪录须载有下列资料，但不影响特别规定之适用：
ａ）开会日期；
ｂ）与会者姓名或指出由主席团认证之出席者名单之所在；
ｃ）投票情况；
ｄ）所作之决议及所有用以了解决议或作为决议依据之事宜；
ｅ）如有主席团，主席团之签名，否则，与会者之签名。
第四十五条
（记帐者资格）
一、商业记帐须直接由企业主或任何经其适当许可之人作出。
二、如商业企业主不直接记帐，则推定其依上款之规定许可第三人为其记帐。
第四十六条
（记帐之外在要件）
一、所有记帐簿册不论以何种程序记帐，均应缮写清楚、按时序记录、不留空白、不得在行间插写、不得修改或涂改。会计记帐错漏应于发现时实时改正，如须作任何删除，应使所删除之字仍然可读。根据法律、规章或一般适用之商业惯例，意义不明确之简写及符号，不得使用。
二、如有正当理由，商业记帐得使用非本地区正式语文作出，金额得以任何货币表示，但须同时以澳门币表示。
三、第四十九条第一款所指簿册、信件及其它文件得以信息载体储存，但以该形式作出之商业记帐，包括所使用之程序，须符合有条理会计之原则。*
四、为使簿册及其它文件得以信息载体储存，须确保已存盘之数据在第四十九条第一款所指强制保存期内可供查阅，且能随时以商业企业主之设备阅读或复制。*
* 已废止 - 请查阅：第16/2009号法律
第四十七条*
（商业记帐的缩微摄影及转录于电子载体的规定）
一、商业企业主可对记载其商业记帐的文件进行缩微摄影或将之转录于电子载体。
二、对一切效力而言，缩微底片及储存于电子载体的文件可取代原始文件。
三、缩微摄影及转录于电子载体的操作应以能保证如实复制原始文件所需的严谨技术进行。
四、上款所指操作的细则性规范，由补充法规订定。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第四十八条
（微缩底片之证据价值）
自微缩底片取得之影印本及放大本只要有微缩摄影负责人之经适当认证之签名，则在法庭内外具有与原件相同之证据价值。
第四十九条
（保存记帐及会计簿册、信件及文件的义务）
一、商业企业主应将有关其企业经营的记帐及会计簿册、信件、文件及凭证适当整理并保存五年，由在簿册内作最后一次记录起算，但法律另有规定者除外。*
二、商业企业主终止经营企业，亦不免除上款所指义务；如商业企业主死亡，由继承人承担义务；如公司或法人商业企业主解散，清算人须遵守上款之规定。
三、第一款所指文件可储存于电子载体，但该种保存方式，包括所使用的程序，须符合有条理会计的原则，并须确保存盘资料于强制保存期内可供查阅，且可随时以商业企业主提供的设备阅读或复制。*
四、本条所指程序的细则性规范，由补充法规订定。*
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第五十条
（文件之作废）
一、上条第一款所指期限过后，有关文件得予以作废。
二、文件作废，系指使文件不能再阅读或重组。
第五十一条
（记帐之证据价值）
一、商业记帐簿册上之纪录，得在商业企业主之间对与企业有关之事实按以下方式作为证据援引：
ａ）商业记帐簿册内之纪录，即使未按规定作出，亦得援引作为针对簿册所属之商业企业主之证据；但如商业企业主拟利用该等纪录，必须接受其中对其不利之纪录；
ｂ）商业记帐簿册内按规定作出之纪录，得援引作为有利于簿册所属之商业企业主之证据，但以对方当事人不提出同样按规定作出之纪录或相反证据为限；
ｃ）如两名商业企业主之记帐簿册所载纪录不一致，而其中一人之纪录按规定作出，另一人之纪录不按规定作出，则前者得作为证据援引，但有相反证据者除外。
二、商业企业主在有义务设置簿册而不设置或拒绝出示簿册，则另一商业企业主按法规作出之簿册得援引作为针对前者之证据，但因不可抗力而无簿册者除外；对上指证据均得以法律容许之证据方法出示之纪录作为相反证据。
第五十二条
（商业记帐之秘密性）
一、企业主之商业记帐具有秘密性，但不影响以下两款及特别规范之规定之适用。
二、仅于概括继承、停止支付、破产、公司或其它法人商业企业主清算，以及股东有直接检查权时，法院方得依职权或应当事人之请求，命令全面展示或检查商业企业主之簿册、信件及其它文件。
三、除上款所指情况外，亦得应当事人之请求或依职权命令展示商业簿册，但以商业簿册所属之商业企业主对作为展示理由之事宜有利害关系或责任为限；检查仅限于与有关问题有直接关系之事项。
第五十三条
（检查帐簿之实行）
一、上条所指检查，不论为全面检查或特定检查，均须在企业主之企业内在企业主或其指定之人在场之情况下进行，并应采取适当措施，以适当保存及保管簿册及文件。
二、在任何情况下，要求命令检查并获准之人，得按法院认为需要之方式及数目由技术员辅助检查。
第三章
年度帐目或营业年度帐目
第五十四条
（年度帐目或营业年度帐目的编制）
一、每年度终结后三个月内，商业企业主须编制年度帐目或营业年度帐目，其中包括资产负债表、损益表及附件。
二、年度帐目应按法律规定编写清楚，并显示企业的财产、财务状况及经营成果的真实状况。*
三、如适用法律规定后仍不足以显示企业的财产、财务状况及经营成果的真实状况，则应提供必要的补充数据。*
四、在特殊情况下，如在会计上适用某法律规定会导致无法显示年度帐目的真实状况，则不适用该规定；在此情况下，须在附件内注明有关规定不适用，适当说明理由及解释不适用该规定对企业的财产、财务状况及经营成果的影响。*
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第五十五条
（资产负债表、损益表及附件的编制）
一、资产负债表须包括以适当方式分别列出的、构成商业企业资产的财产与权利及构成商业企业负债的债务，且须将权益详细列明；每一营业年度的期初结余应等于上一营业年度的期末结余。*
二、损益表须包括经适当列明之有关营业年度之收益及成本，以及以差额显示之该年度经营成果；来自经营本身之经常性经营成果，应与非经常性经营成果或由特别情况产生之经营成果分开。
三、附件内须补充、详述及解释资产负债表及损益表所载之资料；在法律规定要求之情况下，附件内须列明融资项目，并于其中登录该营业年度内取得之资金、其来源，以及资金在固定资产及流动资产上之运用。
四、在资产负债表及损益表之每一项目以及融资项目内，除刚结束之营业年度之数字外，尚须载有其上一营业年度之相应数字；如该等数字不可相比，则应调整上一营业年度之结转余额；在任何情况下，均应在附件内说明不可相比及作出调整之事实，并作出适当解释。
五、资产负债表及损益表内，不得载有无相应登录之帐目，但已载于上一营业年度之帐目除外。
六、禁止将资产与负债帐目互相抵销，或将成本与收益帐目互相抵销。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第五十六条
（资产负债表及损益表之结构）
资产负债表及损益表之结构不得随营业年度之转变而改变；在特殊情况下，得不适用本条之规定，但须在附件内载明适当理由。
第五十七条
（年度帐目或营业年度帐目之签署）
一、年度帐目或营业年度帐目应由下列人士签署：
ａ）如为自然人，商业企业主本人；
ｂ）如为法人商业企业主，所有行政管理机关成员。
二、在上款ｂ项所指情况下，如上指之任一行政管理机关成员未有签署，则须在未签署之文件上注明该事实及原因。
三、资产负债表及损益表应在负责人之签署前面注明日期。
第五十八条
（年度帐目组成要素的估价）
一、对年度帐目内各项目之组成要素之估价，应根据公认之会计原则为之，尤其须遵守下列规则：
ａ）推定企业继续运作；
ｂ）不随营业年度之转变而改变估价标准；
ｃ）遵循谨慎估价原则；
ｄ）对该营业年度有影响之成本及收益不论何时付款及收款，均须算入年度帐目所指之营业年度内；
ｅ）对各资产及负债项目之组成要素分别估价；
ｆ）固定资产及流动资产的组成要素须按取得价格或生产成本计算。*
二、上款ｃ项所指原则与其它原则有冲突时，以该原则为准；按照该原则，列入资产负债表内之利润，仅限于在该表结帐日已实现之利润，并考虑来自该营业年度或上一营业年度之可预见之风险及可能之损失，在损失中须将已实现或不可逆转之损失与潜在或可逆转之损失分开，该等风险与损失包括于资产负债表结帐日至资产负债表制定日期间内知悉者；在此情况下，须在附件内注明补充数据；另外，不论营业年度结余为正数或负数，尚须注意折旧。
三、在特殊情况下，得不适用第一款所指原则，但须在附件内注明有关原则不适用，适当说明理由及解释不适用该等原则对企业之财产、财务状况及经营成果之影响。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第五十九条*
（不适用）
对于选择采用或必须采用专有法规规定的特定会计制度的商业企业主，不适用本法典第五十五条、第五十六条及第五十八条的规定。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第六十条
（年度帐目之审计）
一、商业企业主除遵守关于将年度帐目交付予具法定条件之核数师审计之法律规定以及第五十二条及第五十三条之规定外，在法院应有真正利益之人之请求而命令对企业年度帐目进行审计时，亦须将企业年度帐目交付审计。
二、在上指情况下，法院须要求声请人缴交适量保证金，以保证支付诉讼及审计费用；如查核年度帐目后并无发现重要瑕疵或不当情事，声请人须负责支付诉讼费用及审计开支；为有关目的，核数师须向法院递交已完成之报告。
第四编
登记
第六十一条
（登记目的）
商业登记之目的系将商业企业主及企业之法律状况公开，以保障受法律保护之交易之安全。
第六十二条
（须登记及公布的行为）
一、与商业企业主及企业有关之行为，须按法律规定予以登记及公布。
二、按照本法典之规定应公布之行为，得以其中一种正式语文公布；但如有关利害关系人仅懂另一正式语文，则该行为应有译文。
三、上款所指之公布应视乎所使用之语文而在拥有最多本地区读者之澳门中文或葡文报章上作出；本款之规定适用于译文。
四、须公布的行为如应附译文公布，则该译文应在一份于七日内出版的报章上公布。*
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第五编
帐目之提交
第六十三条
（提交帐目之义务）
商业企业主必须于下列时间提交帐目：
ａ）属单项交易，于每一交易结束时；
ｂ）属连续进行之交易，于每年终结时。
第六编
经营企业之代理
第一章
经理
第六十四条
（经理之委任）
一、经理系指商业企业主委任以经营企业之人，该委任得按商业习惯以任何职务名称为之。
二、委任范围得限于经营企业之某一分支机构或企业所经营之某种业务。
三、如委任多名经理，经理得各自行事，但委任经理之法律行为另有订定者除外。
第六十五条
（经理之权力）
一、获委任经营企业之经理，得作出与经营企业有关之一切行为，但须遵守委任其为经理时所定之限制；如未获明示许可，不得对用于经营企业之不动产设定负担或将之转让。
二、获委任经营企业之经理，得代表其委任人对于因经营企业而作出之一切行为在法庭起诉及被起诉。
第六十六条
（经理之义务）
对于获委任经营之企业或企业之部分，经理有义务与企业主共同遵守关于为须登记之行为作商业登记以及作商业记帐之规定。
第六十七条*
*（经四月二十七日第17/2000期《澳门特别行政区公报》第一组第一副刊之第6/2000号法律所废止）
第六十八条*
*（经四月二十七日第17/2000期《澳门特别行政区公报》第一组第一副刊之第6/2000号法律所废止）
第六十九条
（签名）
获委任经营企业之经理，在与经营企业之行为有关之文件上，必须使用委任人之商业名称，加以签名并注明其参与有关行为之身分。
第七十条
（经理之个人责任）
一、经理在代表委任人作出行为时，如不向对方当事人表明其参与该行为之身分，须承担个人责任。
二、第三人亦得就获委任经营企业之经理所作之与经营企业有关之行为对委任人采取行动，但不影响上款之规定之适用。
第七十一条
（经理竞业之禁止）
一、未经委任人明示同意，经理不得自行，透过第三人或为第三人经营与获委任经营之企业同类之商业企业。
二、如上款所指情况于委任时经已存在，且为委任人所知悉，则推定委任人同意。
三、如经理违反以上两款所指之竞业之禁止，须向委任人赔偿所引致之损失。
四、委任人有权将违反第一款之规定而作出之法律行为视为其所作之法律行为，且不影响上款之规定之适用。
第七十二条
（对澳门以外之商业企业主之代理人之适用）
以上数条之规定适用于获委任在澳门代理澳门以外之商业企业主之企业之人。
第七十三条
（经理之委任之废止）
委任人或经理均得随时终止经理之委任；如在无合理理由或未作适当之提前通知下终止委任，对方就所受之损失有权获得赔偿。
第七十四条
（经理身分之不可移转）
经理不得让第三人代为经营企业，但委任人明示同意者除外。
第七十五条
（委任人之死亡或无行为能力）
经理之委任，不因委任人死亡或嗣后之无行为能力而消灭，但另有约定者除外。
第七十六条*
（受权人）
第七十一条及第七十三条至第七十五条的规定，适用于虽未获委任经营商业企业，但基于稳定关系而有权以委任人的名义订立与经营商业企业有关的法律行为的人。
* 已更改 - 请查阅：第16/2009号法律
第二章
企业主之辅助人员
第七十七条
（辅助人员之权力）
一、企业主之辅助人员得作出获委以从事之某种工作通常包含之一切行为，但须遵守在习惯上之限制。
二、企业主之辅助人员不得请求未售出之货物之价款，亦不得给予与习惯不符之延期付款或折扣，但获明示许可者除外。
第七十八条
（废止一般合同条款之权力）
辅助人员即使获许可以企业主之名义订立合同，如无特别书面许可，亦无权废止企业之一般合同条款。
第七十九条
（辅助人员对已订立之法律行为之权力）
一、辅助人员对于订立之法律行为，得以企业主之名义接收关于履行合同之意思表示及关于不履行合同之投诉。
二、辅助人员亦有正当性为企业主之利益声请采取保全措施。
第八十条
（辅助人员之其它权力）
一、获委托在经营企业之场所销售货物之辅助人员，得请求其出售之货物之价款，但为收款而设有专门出纳者除外。
二、如未获许可在企业场所外请求价款，或未能发出由企业主签署之收据，不得在企业场所外请求价款。
第七编
因经营企业而承担之责任
第八十一条
（推定）
商业企业主之商业债务推定为因经营企业而负之债务。
第八十二条
（对因经营企业而生之债务之责任）
一、自然人商业企业主因经营企业而生之债务，须以构成企业之财产偿付；如无该财产或该财产不足以偿付，则以私人财产偿付。
二、商业企业清算前，企业主之私人债权人仅于商业企业主无其它财产或其它财产不足以偿付时，方可执行用于商业企业之财产。
第八十三条
（对在澳门以外所负之债务之责任）
一、外地商业企业主用于在澳门之企业代表处之财产，于用以偿付因在澳门因经营而负之一切债务后，方得用以偿付在外地所负之债务。
二、外地当局宣告外地商业企业主破产之决定，于上款规定之义务履行后，方适用于上款所指之财产。
第八十四条
（夫妻财产对经营商业企业之责任）
采用共有财产制之已婚商业企业主，对于因经营企业而发生之超过用于企业之财产之债务，须以共同财产偿付，及以每一配偶之个人财产补充偿付。
第八编
商业企业主之民事责任
第八十五条
（作为生产商之商业企业主之客观责任）
一、作为生产商之商业企业主不论有否过错，均须对因其投入流通之产品之瑕疵而对第三人所造成之损害负责。
二、生产商系指制成品、组件或原料之制造商，以及透过加于产品上之名称、商标或其它识别标志而表现为生产商者。
三、下列者亦视为生产商：
ａ）经营企业时进口产品以便出售、出租、融资租赁或以其它方式销售；
ｂ）无澳门之生产商或进口商之认别数据之产品之销售商，但获受害人书面通知后以书面将生产商、进口商或前手销售商之认别资料回复受害人者除外。
第八十六条
（产品）
一、任何动产，即使与其它动产或不动产组装，均视为产品。
二、来自土地、畜牧、捕鱼及狩猎之产物，如未加工不视为产品。
第八十七条
（瑕疵）
一、考虑到包括外表、特性及可作之合理使用在内之各种具体情况，一项产品于开始流通时未能提供合理预期之安全者，则视为有瑕疵。
二、产品并不因后来有另一更完善之产品在巿场上流通而视为有瑕疵。
第八十八条
（责任之排除）
如证明有下列情况，商业企业主无须对产品瑕疵负责：
ａ）商业企业主未将产品投入流通；
ｂ）根据具体情况，可合理推定产品于开始流通时并无瑕疵；
ｃ）制造产品并非为了出售或其它具经济目的之形式之销售，亦非在经营企业时生产或销售有关产品；
ｄ）产品瑕疵系因遵守公共当局之强制性规定而造成；
ｅ）以产品投入流通时之科技知识水平未能验出瑕疵之存在；
ｆ）如为组件，有关瑕疵系因其所组装之产品之设计或产品生产商之指示而造成。
第八十九条
（连带责任）
一、如须对损害负责之企业主多于一名，则各人之责任为连带责任。

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房屋买卖合同权利转让问题研究

祁宏斌


房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题(主要是指现房)，我国法律界对该问题讨论的不是很多，但是由于厘清该问题对司法实践颇有裨益，因此本文拟就该问题作些探讨。
一、合同权利转让的基本理论问题。1
在研究房屋买卖合同权利转让问题之前，本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。
合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件：第一、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力，对内效力具体表现为：第一、合同权利由让与人转让给受让人，如果是全部转让，则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体，转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。如果是部分权利转让，则受让人将加入合同关系，与原债权人一起成为共同债权人。第二、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随主权利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为：第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权，而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权，并不因合同权利的转让而消灭。2
我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第九十一条和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。
《民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果转让人不承担合同义务（单务合同）或者义务已经履行完毕，其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢？仅就该条文理解，在这种情况下，仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制，即转让人转让合同权利义务时不得牟利，这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上，并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定发展而来，它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3 因《合同法》关于债权转让的规定比较明确，本文不再详述。
《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分，应当理解为只要符合法律规定，不论动产还是不动产，合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。
二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。
因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂，本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。
预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点：第一种是反对转让，主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性，允许炒楼花可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，损害房屋实际使用者的利益，影响国民经济的发展。赞成转让的认为，炒家进入房地产市场进行风险投资，既可以为房地产开发聚集资金，又可以活跃市场，从世界各国房地产交易实践来看，炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 。4本人赞同第二种观点，商品房再转让形成的原因是多方面的，可能是为了投资，也可能是因其他原因，购买的商品房对预购方已经没有意义，例如预购方移居国外。如果一概禁止转让，则限制了预购方合法权益的行使。5
其实，关于预售商品房再转让问题，我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定，该法第五十四条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定，有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款，即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规，其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规：“根据《房地产法》第五十四条的规定，预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让，那么《房地产法》应当直接作出规定，没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6
我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（以下简称《1993年座谈会纪要》）规定: “关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理”。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义：一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义，但是根据该段后半部分的规定，违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意，这大体与我国当时的经济体制有关。
1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《1995年司法解释》）中，对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定，为避免不必要的争论，本文全文引用该规定：“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理”。
根据以上规定，可以将预售商品房的债权转让问题归纳为：一、预售商品房合同无效的，预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前，且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系，而非预售商品房再转让关系。
与《1993年座谈会纪要》相比，《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化：一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系，而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论，因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权，其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系，其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权，即便这时房屋还未交付，其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效，而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续，将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是，该“转让手续” 是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续？该“转让手续”的具体含义是什么？无论该“转让手续”是指什么，决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续，因为如果办理了房屋产权登记手续，预购方已经取得预购商品房的所有权，那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系，而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定，该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢？该解释没有作出进一步的规定，但是根据《房地产法》第四十四条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。
2003年最高人民法院又发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《2003年司法解释》），其中第六条涉及登记备案问题。该条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。根据该条规定，预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件，除非双方当事人另有约定。也就是说《2003年司法解释》对《1995年司法解释》关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正，即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同，如果符合法律规定的条件，则该预售商品房买卖合同生效，而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理，预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。
此外，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时，预购方将购买交付的商品房转让他人的，对该转让的性质如何认定？根据最高人民法院以上司法解释的规定，预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前，交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式，在房屋未办理登记时，该房屋的所有权仍然属于开发商，那么该转让是否属于无权处分呢？无权处分行为主要包括以下几种情形：出卖他人之物，出租他人之物，未经共有人同意出租、出卖共有物，将他人之物设定抵押、质押等。7 从表面上看，该转让属于无权处分，但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题：房屋未交付以前，预购方转让合同权利只要通知预售方，该转让合同即对预售方发生法律效力，但是按照无权处分处理，预购方转让房屋必须经过预售方追认，该转让合同才能生效，这种结论让人觉得不可思议。其实，按照合同权利转让理论，除不得转让的情形外，预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人，此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记，预购方将购买交付的商品房转让他人，其法律性质仍然属于合同权利转让问题，只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解释的有关规定，而应当适用《合同法》关于合同权利转让的一般规定。
三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。
在理论界和实务界有一种观点，认为未取得权属证书的房屋，无论是房屋所有权还是债权都不得转让，因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是《房地产法》第三十七条，该条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）、未依法登记领取权属证书的…”。
这种观点对法律的理解有失偏颇。根据有关法律规定，至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让：
第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据2001年6月1日国务院颁布实施的《商品房销售管理办法》，其第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出，开发商不需要办理产权初始登记手续，可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出，《房地产法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。那么如何解释“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定和《商品房销售管理办法》第七条的规定之间的矛盾呢？实际上，二者之间不存在竞合问题，理由为：《房地产法》第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权，如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书，一般情况下，买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而《商品房销售管理办法》第七条规定的转让是商品房（现房）的转让问题，而非单纯的土地使用权转让，对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。
第二是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房，房屋还未建成，开发商不可能取得房屋权属证书，但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时，开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出，但是房屋已经建成，开发商同样不需要取得房屋权属证书，其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。
第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产，并且与相对人订立财产转让合同。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。对该条款的效力，我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说，即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效，经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的，该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。
以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形，只是第三种情形受到一定的限制，即无处分权的人处分他人房屋，未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。至少排除这三种情形之外，其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋权属证书时不得出卖。
按照这种逻辑思路，可以得出买受人与出卖人（可以是开发商，也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织）签订房屋买卖合同，在未办理房屋权属变更登记手续之前，买受人对出卖人享有的权利包括：接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续；与此相对应，出卖人的义务包括：交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人（受让人）。此时，因房屋尚未办理过户手续，房屋所有权仍然属于出卖人，所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利（请求权），而不是房屋所有权。在这种情况下，该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定，同时由于《合同法》对《民法通则》有关权利转让问题进行了修正（转让权利只需通知出卖人，该权利转让合同即对出卖人发生法律效力），根据“特别法优于普通法”的原则，关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定（预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释）。
四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。
（一）、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。
根据我国税收征收方面的法律规定，房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况下，契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中，应当由哪一方缴纳契税？未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效？
对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点：一种认为，买受人和出卖人都应当缴纳契税，即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后，再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税，应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为，契税应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税，结果是人为地制造了两次买卖、两次税费，无法实现社会效益的最大化。9
本人同意后一种观点，除该观点的理由之外，还有如下理由：
第一、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”，其第四条规定：“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；……”，《中国人民共和国契税暂行条例细则》第七条规定：“条例所称房屋买卖，是指房屋所有人将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定，契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人，即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形：第一是买受人将合同权利部分转让给受让人，买受人不退出原房屋买卖合同，买受人和受让人共同对出卖人享有权利，是该房屋的共有人，也是房屋权属的共同承受人，契税当然由二者共同缴纳。第二是买受人将合同权利全部转让给受让人，买受人退出原房屋买卖合同，受让人单独对出卖人享有权利，是房屋权属的承受人，契税由受让人缴纳，因买受人已退出原房屋买卖合同，其不应当再承担契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析，可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价，买受人没有取得房屋权属证书，当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税，则其取得房屋权属证书，此时的转让行为是房屋买卖关系，而不是合同权利转让关系。
第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效，那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品，因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系，该法律关系属于税法的调整范围，而买卖合同以及权利转让合同是民事关系，二者之间没有任何原因和结果关系。
第三、无论《民法通则》和《合同法》，还是最高人民法院的相关司法解释，都承认房屋买卖合同权利可以转让，并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实，不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费，其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。
因此，房屋买卖合同权利转让，转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时，无论是买卖合同的当事人，还是权利转让的当事人，契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。
（二）抵债房屋的再转让问题。
在房地产开发活动中，以房抵债的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用，往往要求施工方垫资施工，待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下，实际存在两种法律关系：建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关，故仅论述房屋买卖合同关系。
以房抵债的法律性质为房屋买卖关系，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：……（四）以房地产抵债的；……”。
施工方为了使房屋变现，就需要转让该房屋，这种转让分为两种情形：一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋，该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议，由施工方将该抵债房屋转让给第三人，第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费，为减少变现成本，施工方大多采取第二种方式变现。
如何确定施工方转让行为的法律性质？开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系，则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续，施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书，其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利，即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成，所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。
由于施工方不具有房地产开发资格，其与第三人达成协议后，再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同，例如三个合同的房屋价格分别为100万元，权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现，往往会降价销售房屋，例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元，施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元，最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同，此时存在一个问题：合同权利转让是指不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容，这种改变是否影响权利转让的性质？施工方转让合同权利的完整流程是，开发商和施工方签订商品房买卖合同，工程款为房屋价款，其后施工方再和第三人签订权利转让合同，施工方收取第三人给付的对价，最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐，施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后（可能是口头的，也可能是书面的），由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款，因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人，该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析，最后一个合同只具有形式上的意义，或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何，施工方的转让行为仍然为权利的转让，我们权且称之为“简化的权利转让”。
（三）、《合同法》第八十七条的具体含义。
《合同法》第八十七条规定：“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。具体到房屋买卖合同权利转让问题，“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续？如果是转让合同应当办理登记手续，那么未办理登记手续是否影响该合同的效力？
根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定，该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续，这种理解应无异议。
关于房屋买卖合同权利转让登记问题，只有《1995年司法解释》第二十九条作出规定，但是该司法解释即不是法律（狭义的法律），也不是行政法规，同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件，而不适用1995年以后的案件，再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为，房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续，或者至少说现在不需要办理登记手续。因此，未办理登记手续不影响转让合同的效力。
五、结论。