徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法
江苏省徐州市人民政府
市政府关于印发徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法的通知
徐政发 〔2004〕 41号
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，希遵照 执行。
二○○四年四月七日
徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法
第一条 为加强城市房地产开发住宅项目交付使用管理，保证住宅的 居住功能和整体质量，维护购房者的合法权益，根据《中华人民共和国房地产法》、国务院 《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条 本市城市房地产开发住宅建设项目工程，包括居住区、居住小区、组 团等房地产开发的住宅项目及其公共服务设施、配套设施、市政基础设施的交付使用管理， 适用本办法。 第三条 市建设行政主管部门负责城市房地产开发住宅建设项目交付使用的统 一管理工作。 规划、国土资源、房管、市政、园林、公安、消防、质监及其他相关部门，应当按照各 自的职责共同做好城市房地产开发住宅建设项目交付使用的管理工作。
建设项目所在地的区人民政府应当配合做好城市房地产开发住宅建设项目交付使用的管 理工作。
第四条 新建居住区、居住小区、组团等房地产开发住宅项目，应当按照规划 杓频扔泄毓娣兑螅涮捉ㄉ杞逃⒁搅莆郎⑽幕逵⑸桃捣瘛⒂收缪丁⑸缜?务、市政公用等设施。
第五条 勘察设计单位、房地产开发企业应当按照相关行政管理部门批准的条 件设计和实施。
第六条 建设行政主管部门和其他相关行政管理部门在施工图审查和办理各项 审批手续时，不得超越规定指标和条件办理批准手续。
第七条 行政管理部门应当依照各自的职责，加强建设工程实施过程的监督与 管理，及时纠正和查处违法行为。
第八条 房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：
（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；
（二）生活用水纳入城市供水管网；
（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；
（四）生活用电纳入城市供电网络；
（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；
（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；
（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；
（八）消防设施符合标准；
（九）园林绿化符合规定标准；
（十）物业管理已经落实；
（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；
（十二）法律、法规规定的其他条件。
第九条 房地产开发住宅建设项目竣工后，建设单位应当书面告知建 设行政主管部门组 织验收。相关管理部门和单位必须按照建设行政主管部门通知的时间、地点，依照各自的职 责组织验收。验收合格的，发给验收合格证明；不合格的，应当书面告知其理由。
验收应当自建设行政主管部门收到验收告知书之日起十五日内完成。
第十条 建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交 付使用申请：
（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；
（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；
（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；
（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；
（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；
（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；
（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区 管理的证明；
（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；
（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。
前款规定的验收合格证明，应当由相关管理部门或者单位的验收工作人员和部门负责人签名或者盖章，并加盖单位公章。
第十一条 建设行政主管部门在收到建设单位提交的建设项目交付使 用申请时，应当当场核对其验收合格的证明材料。证明材料齐全的，当场发给《徐州市房地产开发住宅项目同 意交付使用通知书》（以下简称《交付使用通知书》）；不齐全的，应当当场一次性告知需 要补充的证明材料。
第十二条 房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。
国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产 的相关手续。
第十三条 分期实施建设的房地产开发住宅项目，可以分期办理验收手续 ，办理程序依照本办法第九、十条的规定执行。
第十四条 房地产开发企业将未取得《交付使用通知书》的房屋交付使用 的，应当根据不同的情形，依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》和其他法律、法规的规定进行处理。 第十五条 行政管理部门进行验收时，为不符合验收标准的住宅项目出具合格证明的、以及 对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明的，依法追究该管理部门负责人和工作人员的法律责任。
未在建设行政主管部门通知的时间组织验收的，视为拖延出具验收合格证明。
第十六条 行政管理部门进行验收时，不得将与其验收项目之外的事 项作为验收条件；除法律、法规规定的外，不得收取任何费用。
违反前款规定，依法追究相关管理部门或者单位负责人及其工作人员的法律责任。
第十七条 本办法自公布之日起实施。
中国银行和中国建设银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法
财政部
中国银行和中国建设银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法
颁布单位 财政部
颁布日期 2004-06-04
实施日期 2004-06-04
文 号 财金［2004］53号
类 别 金融财务
第一章 总 则
第一条 为推进中国银行(以下简称“中行”)、中国建设银行(以下简称“建行”)的股份制改造进程，规范改制过程中的可疑类贷款处置行为，提高处置效率，努力实现资产处置回收价值最大化，根据国家有关法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称可疑类贷款是指中行、建行风险分类为可疑类的贷款本金及相应的利息(以下简称“可疑类贷款”)。金融资产管理办司(以下简称“资产公司”)是指中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司、中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司。
第三条 中行、建行改制过程中可疑类贷款处置的指导思想是坚持走市场化、商业化道路，努力实现快速处置，最大限度地减少损失。
第四条 可疑类贷款处置工作应坚持以下原则：
一、公开、公平、公正和择优、竞争的原则；
二、处置回收价值最大化的原则；
三、降低处置成本和减少费用支出的原则；
四、目标明确、责任落实、考核严格的原则；
五、强化约束和有效激励相结合的原则；
六、处置不良资产与加强内控相结合的原则。
第二章 可疑类贷款处置程序及方法
第五条 中行、建行可疑类贷款招标批发的范围为风险分类为可疑类贷款(包括垫款，不包括拆借)，规模以2002年底数据为准，其中，中行1 498亿元，建行1 289亿元。
第六条 中行、建行可疑类贷款处置程序包括向资产公司招标批发、一级市场打包出售和二级市场处置3个阶段。
向资产公司招标批发是指财政部、人民银行、银监会等通过招标的形式，在资产公司中选择一家公司作为可疑贷款的批发资产公司，中行、建行向批发资产公司招标批发可疑类贷款；一级市场打包出售是指批发资产公司通过公开招标的方式，将可疑类贷款组合成若干资产包出售给其他资产公司或其他国内外投资者；二级市场处置是指认购了资产包的资产公司或其他投资者对资产包内可疑类贷款的回收、清偿、重组和转让等处置行为。
第一节 向资产公司招标批发阶段
第七条 选择批发资产公司。
一、成立招标工作组。由财政部、人民银行、银监会等联合成立批发资产公司招标工作组(简称招标工作组)，在国有独资商业银行股份制改革领导小组的领导下，负责组织和实施批发资产公司的招标工作，发布和收集招标文件，确定评标标准和要求，对投标人投标文件进行评审，宣布中标人。
二、初步调查。中行、建行做好卖方初步调查工作，向资产公司提供可疑类贷款现有系统最为完备的信息，并提供纸介和磁介(光盘)信息资料。资产公司开展买方抽样调查。抽查金额不超过可疑类贷款总额的15%，抽查户数不超过可疑类贷款总户数的4%。抽查办法由中行、建行与资产公司议定。
三、招标。由招标工作组向4家资产公司发布招标文件，明确投标文件格式和投标要求。
四、投标。资产公司在规定的时间内，根据招标文件要求编制投标文件，并在规定时间内提交标书。未在规定时间内提交标书的，视同放弃投标。
五、评标和中标。招标工作组根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，确定最终中标资产公司。
第八条 评标指标主要包括两类，一是考察拟担任批发资产公司批发方案设计的科学性、可行性；二是考察拟担任批发资产公司的投标报价及以往处置业绩、处置经验和组织运作能力。具体包括：(一)处置可疑类贷款的组织安排；(二)可疑类贷款接收的操作程序；(三)尽职调查工作流程、采用的技术以及工作底表的设计；(四)承诺的最低处置回收率；(五)资产定价基本程序及方法；(六)内部管理水平；(七)打包出售的计划和时间安排；(八)打包出售资产的成本要求；(九)批量处置不良贷款的经验和运作能力；(十)其他因素。批发资产公司的选择工作2004年6月中旬前完成。
第九条 批发资产公司确定后，人民银行向中标的批发资产公司提供再贷款，批发资产公司与中行、建行签订《可疑类贷款收购协议》，按账面价值50%收购中行和建行的可疑类贷款，这部分不良贷款利息追索权随本金无偿划转。中标承诺价格对应的再贷款由批发资产公司负责归还，超过承诺价格部分对应的再贷款由人民银行挂账。人民银行向批发资产公司的再贷款发放和归还具体办法由人民银行另行规定。
第十条 中行、建行用可疑类贷款出售资金全部购买人民银行票据。批发资产公司作为受让人接受可疑类贷款，行使债权人职责，与中行、建行共同做好债权划转中的公告确权等工作。可疑类贷款收购和划转工作应在2004年6月末前完成。
第十一条 可疑类贷款划转时点为2003年12月31日，2004年1月1日后中行、建行回收的本息，扣除当年支付的诉讼费后抵顶批发资产公司应支付给中行、建行的价款，相应减少人民银行再贷款。中行、建行2003年及以前年度支付的诉讼费不再向资产公司追收。
第十二条 中行、建行应确保向批发资产公司提供信息的真实性，划转的可疑类贷款确权率在95%以上。信息虚假的可疑类贷款和确权率小于95%的可疑类贷款，由中行、建行赎回。赎回标准和条件由买卖双方共同协商议定。
第十三条 中行、建行要积极配合批发资产公司的资产处置工作。要逐项确定造成不良贷款的原因，查找内控存在的问题，明确责任人并追究相关责任，并将上述结果报送财政部和人民银行。
第二节 一级市场打包出售阶段
第十四条 批发资产公司应设立相对独立的机构，安排固定人员专项处置此次收购的可疑类贷款。
第十五条 批发资产公司采取公开招标的方式，向其他资产公司及国内外投资者进行打包出售。
一、尽职调查。批发资产公司要做好可疑类贷款接收工作，对可疑类贷款进行尽职调查，整理贷款信息，详细填写资产尽职调查工作表。
二、组合资产包。批发资产公司要根据可疑类贷款地区和行业特点，组合设立公开招标出售的若干资产包。要合理确定不同资产包的入包条件和规模，对于部分涉及军工及国家安全的企业贷款，要制定不同的组包和处置策略。组包方案报财政部和人民银行备案。
三、准备资产包招标。批发资产公司要做好资产推介、确认投资者资格、贷款信息发布、资产定价、制定招标文件、设计交易流程等各项资产包招标出售的准备工作。
四、实施资产包的公开招标。批发资产公司负责实施资产包的公开招标。投资者应按照招标文件要求，制定投标文件，并在规定时间内提交标书。批发资产公司负责对投资者投标文件进行评审，并宣布中标结果。全部资产包公开招标工作应在2005年末前完成。
五、资产交割及资金清算。中标投资者应在规定时间内，与批发资产公司签订交易合同，将资产包认购款支付到指定账户，办理资产交割手续。可疑类贷款采取一次性买断的交易方式，批发资产公司不得与投资者设立合作公司的方式共同处置。
第十六条 资产公司和其他投资者可分别采用不同的付款方式。(一)资产公司认购资产包，首付款不得低于认购资产包成交价款的10%。分期付款自收购交割日起3年内付清。各年度付款计划为认购资产包成交价款的30%(含认购首付款)、40%、30%。资产公司应于每个会计年度后1个月内支付上年度资产包认购资金。逾期未能支付的，按同期人民银行再贷款利率计收缺口资金的利息。(二)其他投资者认购资产包原则上一次性付清款项，确需采取分期付款方式的，首付款不得低于认购资产包成交价款的30%，其余应付款需提供批发资产公司认可的不可撤销的备付信用证或担保，且分期付款期限不长于3年。
第十七条 建立专项账户。批发资产公司负责一级市场售出的可疑类贷款的资金清收，在人民银行开设专项账户，回收资金直接及时划入人民银行账户，偿还人民银行再贷款。
第十八条 批发资产公司对于通过公开招标未能售出的资产包，经财政部和人民银行同意，在原公开招标底价下浮一定比例后，在其他资产公司及投资者间进行二次招标。经二次招标仍未能售出的，由批发资产公司按二次招标底价包销认购。
第十九条 批发资产公司在一级市场公开招标过程中形成的市场价，与可疑类贷款账面值50%的购买价格之间的差额，是可疑类贷款的处置损失。批发资产公司每向其他资产公司或投资者出售一个资产包，要及时将该资产包的处置损失报财政部和人民银行，最终由财政部和人民银行协商提出处置损失处理意见，报国务院批准执行。
第二十条 资产处置过渡期的管理。自接收可疑类贷款起至该资产包售出交割期间，批发资产公司负责资产管理，维护债权人各项权利的安全、完整和有效。除特殊情况外，不进行单笔资产处置。如发生诉讼、法院裁定(调解和执行)、企业破产受偿、计划内破产审查等事件，无论损失金额大小均需由批发资产公司办理并报财政部和人民银行备案。
第二十一条 批发资产公司在处置可疑类贷款过程中，应逐项分析不良贷款的成因，并将有关情况及时报送财政部和人民银行，通报中行、建行，以帮助中行、建行加强内控。
第三节 二级市场处置阶段
第二十二条 投资者认购资产包后，要严格按照交易合同约定，履行付款义务。投资者有权自行对资产包内可疑类贷款进行处置。资产公司认购资产包后的资产处置工作，执行资产公司资产处置管理的有关办法和规定。
第三章 资产处置费用与考核
第一节 资产处置费用
第二十三条 资产公司的资产处置费用包括批发资产公司一级市场打包处置费用和其他资产公司二级市场认购资产包的处置费用。
批发资产公司一级市场打包处置费用包括接收可疑类贷款、整理贷款档案资料、资产卖方尽职调查、制作投资者阅读文档、资产定价及资产包公开招标过程中发生和各项费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)。该项费用由财政部和人民银行根据批发资产公司投标报价确定，由招标出售资产包过程中从投资者收取的费用支付。批发资产公司收取的费用扣除相应支出后的净收入按财政部有关中间业务收入管理办法进行分配。
其他资产公司二级市场认购资产包的处置费用是指其他资产公司认购资产包后，处置过程中支付的各项费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)。该项费用应按成本最小化原则，从资产公司处置资产包处置收益中列支。
第二十四条 资产公司应对中行、建行改制中可疑类贷款的处置业务进行单独核算。参照资产公司有关财务管理办法和规定建立独立的财务核算体系，资产处置收入及相关成本支出均不得与原政策性业务及其他业务混淆。
第二节 考核
第二十五条 批发资产公司出售资产包情况的考核。财政部和人民银行按照批发资产公司公开招标出售资产包的回收率情况，对批发资产公司进行考核。
考核公式：现金回收率＝(∑各投资者认购价格+∑包销认购价格)÷(∑投资者认购贷款本金+∑包销认购贷款本金)×100%
考核方法：批发资产公司全部资产包一级市场出售的现金回收率超过承诺最低回收率，超过部分现金计提1%用于个人奖励，其余全部用于归还再贷款；未完成承诺最低回收率的，不得计提个人奖励，差额部分全部用资本金补足。
第二十六条 二级市场处置考核。对于资产公司认购资产包的二级市场处置情况，按资产处置回收现金剔除处置费用的净回收现金予以考核。
计算公式：净回收现金＝处置回收现金-处置费用(政策性处置未结束前不得列支人员费用)
考核方法：对于资产处置完毕后，回收的净现金高于认购资金的，超额部分10%作为资产公司奖励基金，其余90%用于增加资产公司资本金；回收的净现金低于认购资金的，缺口部分以资产公司现金资本弥补。
第四章 附 则
第二十七条 批发资产公司不得有不正当竞争行为，不得将出售资产包的内部商业秘密向任何第三方披露。违反信息保密规定的，将追究当事人责任。
第二十八条 资产公司处置本办法范围内不良贷款所涉及的税费，按财政部、国家税务总局《关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税字［2001］10号)和《财政部国家计委关于对金融资产管理公司收购和处置不良资产免收部分行政事业性收费的通知》(财综字［2001］7号)执行。
第二十九条 资产公司要依据本办法，建立和完善内部考核机制，加强资产处置，保证最大化地回收资产。
第三十条 资产公司因收购、处置资产包而导致资本金损失的，要视情节轻重，追究资产公司负责人及相关人员责任。
第三十一条本办法自印发之日起施行。