广东省人民政府


广东省房地产估价员管理暂行办法

粤建房[1995]第012号


　　第一章　总则

　　第一条　为了加强对房地产估价员的管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省房地产评估条例》，制定本办法。

　　第二条　本办法所称房地产估价员是指按本办法规定，经考试合格取得房地产估价员资格证书，并从事房地产估价活动的人员。

　　第三条　全省实行房地产估价员资格认证制度。从业人员经资格考试合格取得房地产估价员资格证书，并参加一个评估机构后才可开展估价业务。未取得房地产估价员或房地产估价师资格证书的人员，不得从事房地产估价业务。

　　第四条　省建委主管全省房地产估价员管理工作，并会同省人事厅负责房地产估价员考试发证工作。

　　第二章　培训

　　第五条　省建委统一组织全省房地产估价员的培训，负责培训教材、教学大纲的组织编制和审定，以及培训点的资格认定，对各市的培训工作进行检查、监督和指导。

　　第六条　各地级市房地产管理部门负责本市（县）房地产估价员的培训工作。省直单位房地产估价员的培训工作由省建委负责。

　　第三章　资格考试

　　第七条　房地产估价员实行全省统一考试制度，每年举行一次。由省建委会同省人事厅制定考试科目、考试大纲和考试题目，负责组织考试与核发证书。

　　第八条　在我省行政区域内从事房地产估价相关业务的人员，具有当地城镇户口，并具备下列条件之一的，可申请参加资格考试：

　　（一）取得房地产估价相关学科中等专业学历，从事五年以上房地产估价相关业务的；

　　（二）取得房地产估价相关学科大专学历，从事三年以上房地产估价相关业务的；

　　（三）取得房地产相关学科本科以上学历，从事一年以上房地产估价相关业务的；

　　（四）取得其他专业中专以上学历，从事八年以上房地产估价相关业务的；

　　（五）不具备上述条件，但取得初级以上专业技术资格，从事十年以上房地产估价相关业务的。

　　第九条　申请参加房地产估价人员资格考试，须提供下列证明文件：

　　（一）房地产估价员考试报名申请表；

　　（二）学历证明；

　　（三）实绩材料与证明；

　　（四）所在单位证明。

　　第十条　房地产估价员经考试合格后，由省建委、省人事厅发给房地产估价员资格证书。

　　第四章　从业和权利义务

　　第十一条　房地产估价员从事业务的工作机构是评估单位，评估单位的设立、业务范围、工作规程按《广东省房地产评估条例》有关规定执行。

　　第十二条　房地产估价员的作业范围包括房地产估价、房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务。

　　第十三条　房地产估价员对在从事业务中知悉的商业秘密负有保密义务。

　　第十四条　房地产估价员承办业务，由其所在评估单位统一受理并与委托人签订委托合同。

　　第十五条　房地产估价员从事业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看委托人的业务现场和设施，要求委托人提供必要的协助。

　　第十六条　房地产估价员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

　　第十七条　房地产估价员不得有下列行为：

　　（一）索取、收受委托合同约定以外的酬金或其他财物，或者利用执行业务之便谋取其他不正当的利益；

　　（二）允许他人以自己的名义从事业务；

　　（三）同时在两个或两个以上评估单位从事业务；

　　（四）与委托人串通或故意作不实的估价报告；

　　（五）违反法律、法规的其他行为。

　　第五章　罚则

　　第十八条　违反本办法，有下列行为之一的，由发证机关对当事人处以警告、暂停执业、吊销房地产估价员资格证书、罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

　　（一）以虚假或不正当手段获取房地产估价员资格证书的；

　　（二）涂改、伪造房地产估价员资格证书的；

　　（三）以个人的名义承接房地产估价业务，收取费用的；

　　（四）允许他人以自己的名义执行业务；

　　（五）与委托人恶意串通故意作不实的估价报告的。

　　第十九条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。


　　◇清华大学法学院教授、博士生导师 韩世远

宁波海事法院近年围绕涉船企业融资纠纷案件审判工作所作调研，提出新的工作思路，出台系列举措，引人注目。审判工作要取得良好的社会效果，必然要以对法律问题的正确把握为前提。与船企相关的法律关系颇为复杂，难以简单一刀切，需要具体分析。

围绕造船，大致想到两种模式：其一，造船企业自己造船，完成后将船出售；其二，造船企业接受定作人的订单，按定作人的要求造船。

第一种模式相对简单，船舶从无到有，由造船企业原始取得；造船企业将船舶出卖给买受人，船舶所有权由买受人继受取得。

第二种模式略显复杂，下面具体分析。宁波海事法院将船舶建造合同定性为承揽合同，区别于以转移所有权为主要特征的船舶买卖合同，以期统一裁判尺度。仅就承揽合同而言，仍须直面船舶从无到有所带来的所有权归属问题；而此问题的答案，将成为探讨在建船舶抵押以及引入融资租赁等问题的前提。

承揽合同标的物所有权的归属，合同法未作规定。日本判例和通说的立场依当事人是否有特别约定以及材料供给者的情况而分别判断。少数说则不区分材料提供的样态，而一律认定由定作人原始取得。就我国学说而言，学者承认可以存在承揽人先取得所有权再移转给定作人的情形。制作物的所有权究竟归属于何人？或者说应归何人原始取得呢？

首先，考虑承揽人供给材料的情形。造船合同的定作人通常并不提供工作基底，而是仅由承揽人（造船企业）以自己的材料制造船舶。此种合同又称为制造物供给合同，兼有买卖的性质。此时，制作物所有权当然先归承揽人原始取得，然后再依买卖的规则，移转其所有权于定作人，即在制作物交付给定作人时，其所有权转移。造船合同定作人提供工作基底（即该工作所附之基础）场合，比如定作人自俄罗斯购买了船舶的主体结构，而由承揽人施以工作，则该工作物所有权的问题，似应依加工的规则解决。但加工系指制成新物而言，而此处则为重大修理，故不应适用加工的规则，而应依附合的规则确定，即应认为动产（材料）与动产（基底）的附合，而基底的动产可视为主物，于是由主物的所有人取得合成物的所有权。此时属原始取得，不必由承揽人为所有权的移转。

其次，考虑定作人供给材料的情形。在造船合同场合，定作人供给的材料所有权通常并未移转于承揽人，仅移转材料的占有于承揽人。此种情形，制作物的所有权当然由定作人取得（原始取得），无须承揽人为所有权之移转。而且，此时定作人取得所有权，并非适用物权法加工之结果，而是基于承揽合同的性质发生的当然结果。特殊情形以不规则承揽为典型，材料虽由定作人供给，但明确约定承揽人可以自己相同种类的材料代替。又可进一步区分两种类型观察：其一，只约定可以代替，并不将材料所有权移转于承揽人，则制作物的所有权仍然属于定作人。其二，约定可以代替，并将材料的所有权移转于承揽人的，则制作物的所有权先归承揽人取得（原始取得），再由承揽人移转于定作人（继受取得）。由定作人供给材料，但将材料作价归属于承揽人的，也与此相同。

最后，考虑定作人及承揽人供给材料的情形。可分三种情形观察：其一，如果材料的主要部分是由定作人供给的，则制作物的所有权应归定作人取得，原则上与上述材料全由定作人供给的情形相同。其二，材料的主要部分是由承揽人供给的，则制作物的所有权应先归承揽人取得，而后移转于定作人，原则上与前述材料全由承揽人供给的情形相同。其三，材料由定作人及承揽人供给而不能区别主要部分时，此种情形，除当事人另有约定外，其制成物所有权的原始取得，有人主张依附合的规定，另有人主张依加工的规定。应以后说为可采，因在承揽，并非单纯的物与物的附合，尚含有加工的问题在内。

造船当然需要有钱，造船企业所需要的钱从哪里来？一种方式是企业自筹，比如向银行贷款，通过设立抵押提供担保等等。在建船舶抵押，尽管在海商法、物权法等法律中均有规定，实践中被束之高阁，也反映出该制度尚需进一步完善。另外一种方式，是造船企业从定作人处获得资金，也就是定作人支付的报酬。当然，后者的前提是当事人有特别约定，否则，合同法的一般规则是“在承揽人交付工作成果时支付”报酬（合同法第二百六十三条）。

至于说民间集资造船，由于涉及多个投资人，基本上可以看成是一种人的集合（有别于财产的集合）。这种人的集合，如果属于“挂靠”于造船企业的情形，则可以将这种集合定位为造船“合伙”，按船舶买卖合同中的出卖人或者船舶建造合同中的承揽人对待。如果不涉及“挂靠”的问题，则可以按船舶买卖合同中的买受人或者船舶建造合同中的定作人对待。当然，这里还需要注意区分投资人的身份，涉及合同解释的问题，也就是需要根据当事人具体约定的权利义务关系，判断投资人的法律地位。关键点是看投资人是否承担投资的风险，如果承担风险，则属于投资参股；如果不承担风险，则属于民间借贷。具体判断时，可以参考投资回报率。高回报通常要与高风险相一致，据此，当事人约定不明时，可以推定为是投资参股，一方当事人作不同的主张，则应当对此进行特别的证明。如果是民间借贷，过高的投资回报率也会涉及是否约定利率超标的问题，超标的部分在法律上无效。

针对造船合同履行过程中当事人资金链断裂问题，法院积极引入融资租赁方式为当事人排忧解难，可谓一亮点。当然，这里也应当理清当事人之间的法律关系。如果造船合同依靠的是定作人预先支付报酬，而定作人的资金链断裂，造船企业也无法通过其他途径融通资金时，所谓融资租赁公司自造船企业受让船舶，其实是融资租赁公司取代定作人而向造船企业提供造船资金，原造船合同发生合同权利义务的概括移转，在融资租赁公司与原定作人之间则成立新的租赁合同。当然，这种引入融资租赁的模式难以适用于前文提到的在建船舶所有权自始归属于定作人的情形，因为这种情形下，造船企业无权转让属于定作人的在建船舶。

造船企业、投资人、银行等在造船活动由热变冷的过程中的相互博弈，反映了在市场规律面前各种市场主体在追求利益最大化的驱动下的理性或不理性的选择。在这场“游戏”中，法律为市场活动提供了基本的制度框架和活动底线，而司法者作为法律的代言人，只有在理清当事人之间基本的权利义务关系的前提下，才有可能妥当地化解纠纷。